気になる住宅ローンの返済！繰り上げと借り換え、どっちがおトク？

住宅ローンの繰り上げ返済を考える

「共働きで住宅ローンを早めに完済してすっきりしたい」という気持ちは、住宅ローン返済中のだれもが抱く欲求ではないでしょうか？

しかし、余裕資金を手元にあまり残さずに繰り上げ返済するのは、場合によっては高いリスクを伴うかもしれません。

例えば、近年は大企業でも業績不振により事業譲渡が行われる例があり、将来的に転職を余儀なくされないとは言い切れません。急な給与や賞与の減額により返済に困ってしまう場合を考えて、ある程度の預金を確保してリスクに備える必要があるのではないでしょうか。

また、家族構成によっては親の介護や子供の教育で予想外の出費がかさむ可能性もあります。出費を最小限に抑えるために現在の共働き体制を維持できなくなれば、家計が減収となった状態で住宅ローンに対応していかなければなりません。

では、住宅ローンの借り換えはどうか

では、もう一方の選択肢である、住宅ローンの借り換えではどうでしょうか？

借り換えのメリットとは

住宅ローンの返済で現在おトクになるのは、住宅ローンの借入金利のタイプが現在「変動金利型」で「固定金利型」へ変えたい方や、現在の金利水準で借入金利を固定したい方です。

これから住宅ローンを借り入れる場合、多くの方は頭金を用意したとしても20年～35年ほどの期間にわたって返済し続けることになります。

民間金融機関の住宅ローンの金利推移を参考してみましょう。この20年ほど、変動金利は3％を下回っています。しかし、バブル期のピーク時である27年前、平成3年（1991年）の変動金利は8％を超えていました。今後20年～30年の間に金融情勢の変化が全くないとはいえません。

もし借入金利が再度高水準になってしまうとどうなるでしょうか？変動金利型の住宅ローンは5年ごと借入金利の見直しがあります。見直し前の125％までしか上昇しないような決まりはありますが、10年後、15年後と金利が高止まりしてしまったら、全体の返済額が大幅に増えてしまうことにもなりかねません。

現在までの20年ほどは、固定金利も変動金利も低金利で推移しており、金利の底と考えることもできます。このため、変動金利型の住宅ローンから固定金利型に借り換えることがおトクといえるのです。

借り換えのデメリットとは？

しかし、金融情勢を予測することは専門家でも難しいもの。

今後20年～30年で借入金利が下降する可能性は否定できません。もし下降した場合、変動金利型から現在の借入金利で借り換えたことによって、変動した金利の分と借り換えの手数料によって、全体の返済額で損をすることになってしまいます。

このようなデメリットに配慮した借り換えプランが提供されています。例えば「フラット35 借換融資」は保証料0円。繰り上げ返済手数料0円ですので、借り換えののちに繰り上げ返済する余裕が出た場合にも便利です。

住宅ローンについてシミュレーションしてみよう！

方針決めに当たっては、住宅ローンについて試算して具体的な金額を比較することも大切です。

住宅金融支援機構では住宅ローンをネットでシミュレーションできるページがあります。

かんたんシミュレーション（フラット35の融資額・返済額を計算）
資金計画シミュレーション
返済プラン比較シミュレーション
借換えシミュレーション
返済方法変更シミュレーション
機構団信・3大疾病付機構団信シミュレーション
災害復興住宅融資シミュレーション

（参考：住宅ローンシミュレーション｜住宅金融支援機構）

これら7つの項目について試算できます。

以上、住宅ローンの返済について、繰り上げ返済と借り換えを借入金利のタイプを鍵として比較しました。住宅ローンの借り換えプランは、住宅金融支援機構のフラット35借入融資のほかにも、民間金融機関で多くのプランが用意されています。各社のプランの比較は、価格.comの「住宅ローン借り換え比較」が便利ですよ。ぜひ比較検討して今後の方針決めの参考になさってみてくださいね。